FURTHER READING 2:節錄 ── 張連興《香港二十八總督》2012年7月版

香港巿區地形 早期沿岸填海的故事
節錄 ── 張連興《香港二十八總督》2012年7月版


導言
[第53至55頁] 慷慨拍賣土地

港府的初期財政開支,建築費用,完全從鴉片戰爭中中國方面的賠款總數中抽撥,這筆賠款中的抽撥款在第二任港督戴維斯任内已經用去大部分。到了般含擔任港督時,已經無多少款項可用,而香港政府的開支及公共建設費用頗為龐大,初期的商業發展又很有限,抽稅不多。般含若要應付政府費用,必須別開財路,於是他想到了賣地。

拍賣土地是無本萬利的生意,一是港府先有一筆地價收入,這是非經常性收入;二是商人把土地買去,必定會在地上建屋造房,房屋建好之後,港府就有了地稅、物業稅和差餉這些經常性的收入了。中國香港的土地,商人的錢,其中一部分是中國商人的錢,港府不費力氣,便可無本萬利,何樂而不為。

港英政府拍賣土地,最早可追溯到1841年。這年6月7日,由義律主持了第一批土地拍賣,拍賣地點在澳門。因為當時各國洋行大多數都在澳門,那時候的香港還只是個未經開發的漁村。英國人要把香港開闢成商埠,便須借助各國洋行的力量,因此第一次拍賣土地在外商聚居的澳門舉行。這次拍賣土地,投得者大部分是英商,其中最大買家是渣甸洋行。根據當時的記錄,這次共拍賣一百個地段,其中最高價的是第1號地段,佔地6,700平方英尺,以80英鎊投得;面積最大的是第11號地段,佔地11,200平方英尺,以52英鎊售出。

砵甸乍任港督時,對拍賣土地也很感興趣,但他發現許多外國商人,對於政府拍賣的公地不感興趣,而寧願向當地華人購買土地建屋。港府經過調查研究發現,外國商人對港府拍賣土地不感興趣的原因,是政府沒有確定這些公地可以用的年期。於是,砵甸乍成立了一個土地委員會,除了積極清理外國商人向華人購入的土地,着令登記及補地價之外,又在1844年宣佈,香港土地的使用年期,一律規定為75年。

第一次拍賣的英商投得者,還有不少向華人低價買了土地的外國商人,都覺得產業權只有75年,時間還是太短,便向砵甸乍的繼任者戴維斯要求延長產業年期,戴維斯拒絕了他們的要求。1848年,般含接任港督,也看準了拍賣土地這條財路。英商抓住時機,又把延長土地使用權的要求向般含提出。

當時般含正在同中國兩廣總督徐廣縉談判,要求允許英商進入廣州進行貿易,很需要香港外商的支援,便答應了外商關所買土地權延期使用的要求。外商對般含期望值並不高,以為般含把土地使用年期延長數十年就不錯了,郤不料般含十分慷慨,將土地使用權改為999年,比原來的75年增加了十多倍,大出香港外商所料。

般含之所以敢這樣做,是他找到了一個現成的先例可作為法律根據。新加坡和香港一樣,同是英國的佔領地。當時的新加坡總督為了鼓勵當地華人購買土地,便以999年期來吸引當地華人的興趣。因為中國人習慣買地之後世代相傳,新加坡的漫長土地產業權,獲得英國政府批准。般含以有例可循,便效法新加坡,提出報告。但是,般含這項措施,郤被倫敦方面擱置起來,遲遲不予批准。英國政府認為,香港情況和新加坡不同,新加坡是一片平地,可供發展的土地甚多,而香港郤是一座高山,可以使用的土地,只有海邊的一小片土地。若是土地使用年期太長,將來香港便沒有新的土地可供發展。

般含不以為然,他以與新加坡相同的理由再向英國政府力爭。他表示,香港若求長遠發展,必須吸引中國方面的商家前來購地興建屋宇,發展工商企業,如果年期太短,華商不感興趣,香港也就發展不起來了。

香港政府這個策略果然後有效,由於999年管業權,幾乎就是永久業權。上海、廣州和內地的有錢商人,都爭着到香港購買物業,準備傳子傳孫。在般含港督任內,中上環一帶很快便樓宇林立了。

英國政府看到般含的辦法確實能夠做出成績來,終於批准了他的請求。這一新規定除了在1849年3月3日出版的憲報刊登之外,還在通衢大道遍貼廣告,讓香港的巿民家喻戶曉。

般含除了以拍賣土地增加收入之外,還用巧妙的手法應付英商減稅要求。其中一種方法,便是豁免了拍賣稅,但要求拍賣行領取牌照。

拍賣方式從歐洲傳入香港的,所以經營拍賣行的全是英商。當時港府對於拍賣物品要抽取2.5%的稅款,稱為拍賣稅。拍賣行商人對港府這一規定非常不滿,於是聯合起來要求般含減免拍賣稅,但是港府當時急需財源,般含開始時沒有答應。有些拍賣行主持人和英國政府方面關係密切,通過開係網,利用權勢對般含施加壓力。般含終於豁免了拍賣稅,但他另出新招,要拍賣行領牌照,牌照費數目並不比拍賣稅少,港府變相地又增加了一筆收入。


[第73頁] 總督吃悶棍

1855年1月10日,港府正式公佈西環至銅鑼灣的填海計劃,聲明港督寶靈有權處理一切,凡有損失的業權所有人士,可用延長租地權來抵償他們的損失。

當年大部分中國籍業主,都有意接受這項條件。但是外國籍業主反對港府這一決定,認為港督所提出的計劃,損害了海上業主的利益。這個反對意見,由寶順洋行東主鄧脫提出,獲得立法局一些非官守議員的支持,並報送倫敦殖民地部。

寶靈總督認為,海旁業權所有人,擅自填海獲得土地298,685平方英尺,比較原來向政府租賃的土地面積大出一倍。他們私自填海所有土地,應該屬於政府物業,政府有權將這些土地重新估價開投。

1857年,倫敦殖民地部批覆,對於鄧脫向該部所提出的抗議不予接納,指令寶靈說,如果有經費的話,可由政府推行填海計劃。

中國籍的海旁業權所有人,答允繳納佔用海堤的租金,迫使大部分外籍商人也作同樣的承諾。這樣一來,沿海堤岸的業權重歸港府所有。只有畢打碼頭與練兵場之間的一小部分地方的原有業權人英商寶順洋行和林德賽公司繼續反對。

根據英國殖民地部的批覆,港府首期填海築堤工程費用14,000英鎊,寶靈總督動用兩萬鎊公款,並且於1858年12月23日在立法局提出一個預算案,第一次宣讀時,只有鄧脫議員投反對票,提案終於首讀通過。

由於寶靈離港前往菲律賓公幹,填海築堤預算案二讀會,推延到1859年2月4日才舉行。事前,港督和官守議員認為二讀通過該預算案不成問題,但到表決時,這個填海築堤預算案,竟以三票對六票而被否決。官方議員中只有三人投贊成票,輔政司和按察司投了反對票,寶靈萬萬沒有想到,臨到任期屆滿,郤吃了狠狠的一記悶棍,而且這一棍來自他的屬下,因此極為憤怒。


[第87頁] 填海造地起風波

1860年,羅便臣繼任港督後,繼續寶靈時間未完成的填海工程。羅便臣解決了港府同岸邊業主的爭執,讓填海修堤工程得以順利進行,大部分工程亦於1862年完成。但是,施工過程中,工程時繼時續,影響了質量,同時,包工方面也偷工減料,堤壩工程剛剛完成,就已經出現崩塌、斷裂等情況,而急需修補。

趁堤壩修補之機,羅便臣提出新的填海計劃。他提出中區的海旁堤岸應重新改築,將堤岸向外伸展,再填出100尺,以獲得更多的土地。1864年8月15日,港府測量官向海岸沿線工商業主公佈新的改堤擴建計劃。該官員宣稱,由於堤岸建造質量差,存在隱患,不得不改建。事實是趁改造的機會,擴大填海區域。填海後所獲得的土地,可以免費給業主使用若干年,但沿岸業主需要負擔這次填海及築路費用,作為交換條件。

但是,對於羅便臣的建堤填海計劃,沿岸業主不肯接受。9月13日,中區海旁的業主舉行會議討論此計劃,他們一致反對海旁堤岸改建,並且聯名呈文給輔政司,要求港府停止實施工程計劃。因為是總督所定,輔政司不接受業主的意見,堅持在中區再填海築堤的計劃不變。雙方各不相讓。對於港府同業主之間的這次爭論,羅便臣出於無奈,只好採取了冷處理的方法,將填海修堤的計劃暫時擱置起來,留給後任解決。

1867年,香港遭遇一場大風暴,中區海旁堤岸被毁,接替羅便臣擔任港督的麥當奴,又提出修建堤岸碼頭的新計劃,並且委派工程師克托主持施工。麥當奴同他的前任寶靈、羅便臣一樣,重建海旁堤岸的計劃遭到業主們的抵制。港府派員同業主會商重建中區堤岸計劃,意見相差仍然甚遠,陷入了僵局。麥當奴沒有學習羅便臣,把計劃擱置起來,而是極力爭取。他與律政司研究後決定,向法院提控海旁的一些業主,控告他們不履行土地租賃法例,不負責修理其管轄的堤岸。1868年2月7日特別法庭開審,法官聆訊雙方陳詞後,竟然站在業主一邊,宣判被告無罪,使總督麥當奴陷於尷尬境地。


[第144至145頁] 填海擴土

港英政府的財政收入,很大一部分靠賣地皮得來,而彈丸地的香港,土地從哪裏來,只有填海,所以填海造地是每任港督的重要工作。

1874年9月22日,香港遭遇歷史上最厲害的大風吹襲,中區海旁堤岸的全部被摧毁了。

當時的總督堅尼地於1875年5月任命一個委員會,設計海旁堤岸的全部改建計劃,並包括填海拓地工程在內。根據該委員會的調查及估算:如果以中區美利碼頭為中心,東至銅鑼灣,西至煤氣公司,將沿海堤岸翻修,並填海擴展海旁地面,需要動用21.2萬元。由於費用太大,所以在堅尼地任期內,海旁堤岸重建與再填海計劃被擱置起來,只將損毁厲害的部分堤岸作了修補。

1877年,堅尼地離任,軒尼詩接任總督,修補海旁堤岸工程仍繼續進行,至1880年全部修補工程完成,總共花費24.4萬元。當時一些外商建議將海岸擴展出20尺,但港府認為這建議將會阻礙修理堤岸工程,未予接納。

真正大規模的填海工程,是德輔在任時期。英國政府逐年增加對香港的攤派,德輔只好鼓勵填海造地,增加收入。德輔採用了香港英國富商保羅‧遮打爵士所提出的填海計劃,主要目的是解決逐漸嚴重的房屋緊張問題。這項計劃的內容除了包括填海築路以外,還建議將海軍船塢、陸軍軍營及政府若干建築物由港島中心遷移,騰出地方供作商業經營及巿民居住使用,由此解決房屋短缺的問題。

1890年開工時,正逢英國王子干諾公爵夫婦出訪路過香港,港府請干諾公爵行填海工程奠基禮。工程完成後得到新填土地59英畝,新的海邊大道便命名為干諾道,干諾道後面的一條電車路就以當時港督德輔的名字命名,另一段馬路就以遮打命名,以示紀念。

在推動填海工程的同時,1889年,立法局公佈了《收回土地法案》,決定強行收購部份人口密集擁擠的地方,狹窄的小街巷擴展為大道;法案還規定不合衛生條件的樓宇重新改建,建築物後面必須保留一定的空間,以利於通風;為了彌補物主面積的損失,樓宇可增高三層。

從這一年起,港府允許洋商開始向地產投資。一批英國商人集資5,000萬元,組成香港地產投資及代理公司,這是香港房地產業興起的基礎,後來該公司改名為香港置地公司。

Posted by lunababy22 lunababy22, 02 March, 2019 16:22

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